私が持っている1戸の利回りは15%です。

 

投資家の人なら、これ「低すぎ!」って思う人がほとんどだと思います。

 

でも、果たしてそうでしょうか?

 

「過ぎてゆく時間は利回りに置き換えられる」という考えもあるっていうことで詳しく解説していきますネ。

 

 

少ない自己資金で始めたい人や、高利回りを目指し過ぎて、いつまでも物件を買えていない人に参考にしていただければと思います。

 

目次

家賃収入を得るやり方

 

まず、自由になるお金をざっくりとですが、約400万円ほど貯めます。

 

あなたのお住いの地域によって違いますが、中古であれば安い戸建て結構ありますよ。

 

お金をつくる方法はあなたにお任せしますネ。

 

 

お金が用意できたら、古い戸建てを探してできるだけ安く買うことです。

 

物件探しは、不動産屋を利用します。

 

安く買った物件をリフォームして賃貸する。

 

簡単にいうと家賃収入を得るやり方はこれだけですから、難しいことではありませんネ。

 

 

「なので、少ない自己資金で主婦でもできちゃいますよ♪」

 

 

リフォーム代がいくらかかるのか知る

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家賃収入を得るやり方は難しくないですが、重要なポイントは、とにかくリフォーム代がいくらかかるかを勉強することです。

 

 

これさえ分かれば、何も恐れる事無く古い戸建ては買えますから。

 

家賃がいくら取れるか、なんてのは、ネットで調べたり、物件近郊の不動産屋に直接聞けば、ほぼ間違い無い金額が分かるので何も心配ありません。

 

 

大体の相場から最低限の家賃を想定して、それでも希望の利回りが確保できるようにしておけば、もし1000円でも2000円でも高く貸せればラッキーです。

 

 

購入前に、思ったよりも家賃が取れそうな地域だと分かれば、リフォーム代を余計にかける事も可能になり、そうすると家賃を上げる事が出来たり、ライバル物件と同額だけど、綺麗とか豪華な家、というのを仕立てる事ができますよ。

 

 

 

 

家賃収入が入る仕組みを持つ

 

私の場合は、収益性も求めてはいますが、現金で買ったのでリスクがほぼありませんし、今のところ最も重視してるのは、利回りよりも「家賃収入が入る仕組みを持つ」ってことです。

 

その次に、やはり金融機関に対する「賃貸経営の実績作り」ですネ。

 

自分が許容できる範囲のリスクも想定し、私は「利回りが13%以上取れるなら買う」という選択をしています。

 

 

建物が新しいとか、立地が良い物件などであれば、利回りが10%まで下がっても良いと考えています。

 

 

実質の利回りが10%あれば、単純に「10年で投資額を回収出来る」ので、その間に売却タイミングが無くても「建物が10年持てば損はしない」という考えです。

 

 

  • 10年間は使える建物である
  • 10年後に急に過疎化しない立地である

 

この条件であれば、10%の利回りでも問題無し、という判断をします。

 

 

なので、私みたいな進め方をしていると「え?築40年もするような家を改装までして利回りがたったの15%なんですか・・・」と言われかねませんネ・・・

 

 

武勇伝のように書籍やブログで語られる数字

 

 

古い戸建てに投資している投資家のほとんどは、激安で買って激安でリフォームして、更に、20%以上の利回りを謳っている人が多いですし、30%とか50%なんていう派手な実績もよく見かけるので、それを目指してる人がほとんどだと思われます。

 

 

 

「でもですネ、これは特別だから記事になってるんですネ」

 

 

それと、「実質の利回り」として書かれていたとしても、そこには取得諸経費や税金が含まれていないですし、物件価格と改装費だけで計算されていることもあります。

 

 

なので、「これだけ儲からなくちゃいけない」って目安は持たない方がいいです。

 

利回りが10%しか無くても、あなたがそれでいいならいいんです。

 

20%以上無ければ納得できないなら、無理して10%の物件を買う必要もありません。

 

ただ、儲かる物件を探し続けていつまでも買えないって人も多いようです。

 

 

儲かる物件を探し続けていつまでも買えない

 

 

儲けるってことが感情で勝ってしまっていると、勉強ばっかりして、本買ったり、セミナーに行ったり、コミュニティに参加したり、コンサルに申し込んで、なのに2~3年経っても1戸も買ってない、なんて人いますよネ。

 

 

 

数字よりも感情が勝ってしまっちゃってるんですネ。

 

私的には、これってよく考えたほうがいいと思いますよ。

 

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過ぎてゆく時間は利回りに置き換えられる

 

 

利回り重視で買うって気持ちはホントよ~く理解できますよ。

でもですネ、過ぎてゆく時間は利回りに置き換えられるってことをよく考えた方がいいです。

 

 

例えば、私の物件を「利回りがたった15%」と笑う投資家でも、その人がもし「2年間も物件を購入出来ていない」としたら・・・「ちょっと計算してみてくださいネ」

 

 

私の物件の利回りは、確かに低いですが、その2年間、着実に家賃を受け取って回収を進めていて、2年後、その時点での投資残高で考えた場合には、私の物件の利回りは、18%になっているわけです。

 

 

こんな考え方を持てれば、時間はかかるかも知れませんが、代わりに、時間が経てば経つほどお金が増える、ということでもありますネ。

 

 

なので、儲けることはとっても大切なんだけど、指をくわえて見てるだけではダメってことじゃないでしょうか。

 

 

表面利回り

 

「表面利回り」とは、単純な計算で「年間家賃÷物件価格」となります。

 

家賃5万円が取れる物件で、これが500万円で売られていたら、年間家賃60万円÷500万円なので、利回り12%となりますネ。

 

 

とっても単純に考えると、投資額を年に12%回収出来る、という計算でこの場合、約8年で投資額を全て回収出来るということになります。

 

 

ただし、実際には取得時に様々な費用がかかりますし、リフォームが必要であればその費用まで含めて考えないと「実質利回り」は出ません。

 

 

また、この「実質利回り」という言葉も「どこまでの費用を含めるか」というのはそれを言う人次第という感じで、ここが不動産投資家の怪しい所だったりします。

 

 

なので、貸し出しまでにかかった「全ての費用」を含めて「実質利回り」と言いたいと思っています。

 

 

ただ、これも「税引き前の数字」なんで、税金まで考えると計算が大変ですが「税率は人それぞれ」なので、そこまで言わなくても大丈夫かなと思います。

 

総費用及び実質利回り

 

ここで説明している物件は、総額340万円ほどで貸し出しまで辿り着きました。

 

総費用の内訳はこちら

 

  • 物件価格 2,600,000
  • 取得費    250,803
  • 修繕費    370,038
  • その他    160,850

ーーーーーーーーーーーーーーー
計 3,381,691円

 

家賃は月額45000円で借り主が見つかりました。

 

なので、年間54万円になりますので、年間家賃54万円÷総額3,381,691円=実質利回りは、15.96%という事になりました。

 

 

管理は不動産屋に頼まずに自分で行いますので、この物件を維持することで年間に出て行くお金は、固定資産税の24,151円だけですので、年間の利益は515,000円となります。

 

 

不動産取得税は、物件取得後6ヶ月~1年後に納付書が届きます。

 

 

各費用の内訳

 

物件価格

 

土地建物は260万円で購入しました。

 

330万円で売り出されていた物に対し、220万円で購入の申し込みを行い、280万円に押し戻されましたが、再度260万円の指し値をして合意に至りました。

 

取得諸経費

 

  • 登録免許税・印紙税 61,000円
  • 司法書士報酬            50,000円
  • 仲介手数料              133,920円
  • 固定資産税精算           5,883円

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

取得時諸経費 計 250,803円

 

修繕費など

 

  • クロス屋さん 136,620円
  • 畳屋さん           96,498円
  • 掃除道具類        10000円
  • ガソリン代        10000円
  • 交際費               10000円
  • エアコン2台   106,920円

ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
修繕費 計 370,038円

 

自分でできるところの掃除は自分でやっています。

 

なので、掃除道具や洗剤などについては、他でも使う物ですので正確な計算は難しいですから、実際に買った金額よりも「多めに」書いています。

 

 

また、物件に通ったガソリン代も計算が難しいですが、「実際こんなにかかっていない」という数字です。

 

 

交際費については、職人さんへの差し入れとか、アドバイザーとの食事代ですが、これも「こんなにはかかってない」です。

 

 

 

その他

 

  • 不動産取得税 65,500円
  • 火災保険        50,350円
  • 広告費            45,000円

ーーーーーーーーーーーーー
その他計 160,850円

 

 

不動産取得税は物件取得後、6ヶ月~1年後に納付書が届きます。

 

広告費というのは、仲介してくれる不動産屋さんへ支払う物で「家賃の1ヶ月分」という約束をしていたので、45000円という数字になっています。

 

 

これは、地方や慣習によって家賃の2ヶ月分や3ヶ月分になる事がありますし「3ヵ月払うから早く決めて欲しい!」という感じで、大家側の戦略で増やすことも可能です。

 

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どこを目指すかはあなた次第

 

この物件は、総費用がわずか340万円で完成しました。

 

運よく、汚れも傷みもほぼ無い家でしたので激安物件に出会えたわけです。

 

エアコンは付けなくても良かったのですが、そうすれば10万円安く仕上げられたのですが、まぁ、そもそもが激安物件なんで、エアコンぐらい付けとこうか、という感じですネ。

 

 

 

 

諸経費の予算感は「物件価格」+「50万円」

 

「諸経費」について書いておきますネ。

 

まず、土地建物の名義を変更するにあたって、司法書士の先生にお願いする事になると思いますが、司法書士の報酬はその先生次第です。

 

 

5~15万円の幅があると思われることと、物件により必要な作業に応じて料金は変わると思いますが、現金決済で500万円以下の物件を購入する場合は、概ね5万円ぐらいだと思って大丈夫ですよ。

 

 

固定資産税の精算について

 

「すでに売主が支払っている今年分の税金を購入時に日割りをして払う」という習慣があります。

 

 

固定資産税額は、土地と建物の評価額によりますのでその物件次第という事にはなりますが、まぁ、500万円ほどで手に入る物件の場合は、土地と建物を合わせても、年間でせいぜい3万円ぐらいじゃないかなと思います。

 

 

 

不動産屋さんの仲介手数料

 

 

不動産屋さんの仲介手数料は、(物件価格×3%+6万円)×消費税

 

 

という金額を「上限」として法律で決められていますので、ほぼ間違い無くこの上限金額だと思っておけばいいです。

 

つまり500万円の物件なら、21万円と消費税、という感じですネ。

 

 

不動産取得税

 

後は、購入後、約半年~1年後、忘れた頃に来るのが「不動産取得税」で、土地や建物の種類や条件によってあれこれと特例があるので、購入時に細かい金額まで把握するのは難しいです。

 

 

でも、500万円以下の普通の住宅を買うならば、8~10万円程度見ておけば大丈夫だと思います。

 

これは購入時に1回払えば終わりです。

 

 

火災保険

修繕が終わり、住人が入る時点で必要になるのが火災保険でなんです。

 

これも物件次第ですが、私が買ったぐらいの古い家だと、地震保険やその他のオプションまで含めても、5年で大体ですが、50,000円ぐらいです。

 

 

そんなわけで、500万円以下で戸建てを買う場合、購入時の諸経費が約30万円、取得税が10万円、火災保険が5万円、合わせて45万円、もし何かちょっと特殊な事情があったとしても、50万円あれば足りるだろう、と考えておけばいいです。

 

リフォームの予算感

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リフォーム代は、どこにどういう頼み方をするかで、それこそ倍とか半分の値段になったりしますが、目安を書いておきますネ。

 

 

築40年前後で、4DK程度の一般的な間取りの戸建てでの話です。

 

 

・家中の壁、床、天井のクロスを全て張り替える 40万円(床はクッションフロアまたはフロアパネル)

・砂壁の和室の壁に板張りをしてクロスを張る下地作り&その他簡単な大工工事 20万円

・キッチンの入れ替え 20万円

・トイレの入れ替え 20万円

・風呂の入れ替え 80万円

・家中の木枠をペンキ塗り 10万円

・畳、襖、網戸の張り替え 20万円

・コンセント&スイッチパネル全部交換&簡単な電気工事 10万円

 

ただこれは、各業者さんに個別に直接発注した場合で、これをもし工務店に全部任せて一括で施工管理してもらった場合は、手間賃が入って2~3割程度高くなるという感じです。

 

 

「浴室以外」の設備を全て交換し、さらに、家中の床(廊下以外)、壁、天井を全て張り直す、畳と襖の張り替え、柱など木部の塗装、というかなり大がかりな改装をすると、費用は約150万円ほどかかります。

 

 

浄化槽とか汲み取りトイレで、下水に接続する工事をするならば、概ね80~100万円ぐらいの費用を見ておくといいです。

 

 

ちなみに、下水工事で気をつけなければいけないのが、工事してから数ヶ月経って、水道局から、「受益者負担金」として30万円の請求が来ます。

 

 

なので「下水工事が60万円で済んだ、ラッキー」と思ってても、受益者負担金を合わせると結局90万円支払うことになりますよ。

 

 

 

ザックリな皮算用

古家を買う場合、ほぼ間違い無く、壁や天井は全部張り替える事になりますが、買う時点では「汚いのは全く問題無い」と思います。

 

 

むしろ、汚い方が買う時に値引き交渉しやすいので、下手に綺麗な家よりいいんじゃないでしょうか。

 

設備を入れ替えるとしても、風呂、トイレ、台所、洗面所を全て入れ替えても、150万円あれば全部新品に入れ替わります。

 

 

そう考えると、屋根や外壁に問題が無く、雨漏りとか傾きさえ無ければ、小さい家なんて300万円もかければ、家中新品に入れ替えられると思っていいです。

 

 

250万円なら妥当だけど、高めの工事になっても300万円で済むって感じじゃないでしょうか。

 

 

となると、5万円の家賃が取れる家を持ちたいと考えて、利回り12%を目指すとしましょう。

 

この場合、年間家賃60万円÷12%という計算となり、総額500万円までかけられるという答えになります。

 

ということは、ボロボロの家で修理費がマックスの300万円見込まれるとすれば、残り200万円で物件を取得出来ればいいということになります。

 

 

諸経費を多めに50万円で考えるならば、物件を150万円で取得出来れば、300万円ものリフォーム代をかけても、利回り12%の物件が仕上がるということになりますネ。

 

 

これを最大と考えて、「この家は風呂は使えるから60~80万円は浮いた」とか、「この家はトイレは使えるから20万円は浮いた」とかそんな感じで計算すれば大間違いは無いと思いますよ。

 

 

 

もちろん、想定家賃もシビアに考えて「最低でも5万円取れる」というリサーチをしておいて、タイミングによっては数千円高く貸せる可能性も見つつ、例えば動物を飼う人なら2000円アップとかも考えておけばいいでしょう。

 

 

私の体験した少ない自己資金で主婦でもできる、古い戸建ての投資方法の家賃収入を得るやり方で、この数字さえ頭に入れておけば、そう大きなズレは無いと思います。

 

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まとめ

 

高利回りを目指し過ぎているといつまで経っても物件は買えない

 

過ぎてゆく時間は利回りに置き換えられる

 

 

ここまでお読みいただきありがとうございます。